Dépôt de garantie dans un bail commercial : combien prévoir ?

Vous signez un bail commercial et le propriétaire vous réclame une somme d’argent bloquée pendant toute la durée du contrat. Ce dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuels loyers impayés ou des dégradations du local. Contrairement à ce qu’on imagine souvent, son versement n’est pas obligatoire. Mais en pratique, presque tous les baux en contiennent une clause. Alors, combien devez-vous prévoir ? La réponse dépend de la date de signature et de la façon dont vous payez votre loyer.

Le montant du dépôt de garantie est-il libre ou plafonné ?

Avant le 28 mai 2026, les parties fixaient librement le montant. Aucun texte ne limitait la somme demandée par le bailleur. Depuis cette date, la loi a changé pour les baux conclus ou renouvelés. Le dépôt de garantie est désormais plafonné à un trimestre de loyer (trois mois). Ce plafond s’applique aussi aux autres garanties demandées en complément : caution bancaire, hypothèque, nantissement de compte à terme. Le propriétaire ne peut pas contourner la règle en multipliant les sûretés.

Ce nouveau plafonnement ne concerne que les locaux destinés à une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Si vous louez des bureaux ou un entrepôt, les anciennes règles restent en vigueur : pas de plafond légal, et des intérêts peuvent être dus si le montant dépasse un certain seuil.

Comment se calcule le montant avant la réforme ?

En l’absence de plafond légal avant 2026, la pratique courante fixait le dépôt à deux termes de loyer. Un « terme » correspond à la périodicité de paiement :

• Si vous payez votre loyer par trimestre et d’avance, le terme est le trimestre. Le dépôt de garantie représente alors un trimestre de loyer (trois mois).
• Si vous payez par trimestre et à terme échu (en fin de période), le dépôt grimpe à deux trimestres, soit six mois de loyer.

Quand le loyer est mensuel, le terme devient le mois. Le dépôt ne peut alors dépasser deux mensualités. Si le montant convenu excède ces deux termes, la loi assimile la partie excédentaire à un loyer payé d’avance, et le bailleur doit verser des intérêts au locataire, calculés au taux de la Banque de France pour les avances sur titres.

Que devient le dépôt de garantie à la fin du bail ?

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire lors de la remise des clés. Aucun délai légal n’existait avant 2026. Depuis le 28 mai 2026, les nouvelles règles imposent un délai maximum de trois mois à compter de la remise des clés. Si le bailleur a reçu d’autres garanties (caution, hypothèque), il dispose de six mois pour les restituer et effectuer les mainlevées nécessaires.

La somme restituée correspond au montant versé, diminué des sommes encore dues par le locataire : loyers impayés, charges locatives, ou coût des réparations justifiées par l’état des lieux de sortie.

Quelles retenues sont possibles ?

Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie :

• Les loyers et charges impayés à la date de départ.
• Le coût des dégradations constatées lors de l’état des lieux (mur abîmé, sol détérioré, équipement cassé).
• Les impôts dus par le locataire et non réglés.

Pour justifier ces retenues, le bailleur doit fournir des preuves : photos, constat d’huissier, devis ou factures de réparation. Sans justificatif, la retenue peut être contestée.

Depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie ne produit plus d’intérêts au profit du locataire pour les baux commerciaux soumis au plafonnement.

Attention aux baux en cours au moment de la réforme

Si votre bail a été signé avant le 28 mai 2026 et qu’il est toujours en cours à cette date, les nouvelles règles de restitution s’appliquent à compter du 26 août 2026. Autrement dit, même si votre contrat prévoit un délai de restitution plus long, le bailleur devra vous rendre le dépôt sous trois mois après la remise des clés, à partir de cette date.

Pour les baux renouvelés après le 28 mai 2026, le plafonnement à un trimestre s’applique immédiatement. Si votre propriétaire vous demande un dépôt plus élevé lors du renouvellement, vous pouvez refuser et invoquer la nouvelle règle d’ordre public.

Le dépôt de garantie et les autres sûretés : ne pas les confondre

Le dépôt de garantie est une sûreté réelle : une somme d’argent versée et bloquée. Il ne doit pas être confondu avec le cautionnement, qui est une garantie personnelle donnée par un tiers (banque, société de cautionnement). Le propriétaire peut exiger l’un, l’autre, ou les deux. Mais depuis mai 2026, le montant total des garanties (dépôt + caution + hypothèque) ne peut pas dépasser un trimestre de loyer pour les locaux concernés par le plafonnement.

Tableau récapitulatif des montants selon le mode de paiement

Mode de paiement du loyer	Montant usuel avant 2026	Montant plafonné depuis mai 2026
Payable d’avance (trimestre)	1 trimestre (3 mois)	1 trimestre (3 mois)
Payable à terme échu (trimestre)	2 trimestres (6 mois)	1 trimestre (3 mois)
Payable d’avance (mois)	1 mois	3 mois (si loyer mensuel, attention au calcul du terme)
Payable à terme échu (mois)	2 mois	3 mois (idem)

Ce tableau montre que la réforme a surtout réduit le dépôt pour les locataires qui payaient à terme échu. Si vous êtes dans ce cas, le montant passe de six à trois mois de loyer.

Ce qu’il faut vérifier dans votre contrat avant de signer

Le dépôt de garantie n’est pas une clause pénale. Cela signifie que le juge ne peut pas réduire le montant s’il est jugé excessif, ni l’augmenter s’il est dérisoire. Le montant est donc définitif une fois signé. Vérifiez ces points :

• La clause précise la nature des créances garanties (loyers, charges, réparations).
• Elle indique si le dépôt est révisable en fonction de l’évolution du loyer. Sans cette clause, il ne peut être réajusté qu’au moment du renouvellement du bail.
• Elle ne prévoit pas de TVA sur le dépôt de garantie : le bailleur ne doit pas la facturer.

Si le contrat prévoit une conservation totale du dépôt en cas de résiliation anticipée, cela doit être stipulé explicitement. Dans ce cas, le dépôt devient une pénalité de départ, ce qui le rapproche d’une clause pénale. Mais en l’état actuel du droit, la jurisprudence ne le qualifie pas comme tel.

Piège à éviter : le dépôt de garantie et la fiscalité

Le dépôt de garantie n’est ni une charge déductible pour le locataire, ni un revenu imposable pour le bailleur, tant qu’il est conservé. Il devient imposable uniquement si le propriétaire le conserve en fin de bail pour compenser des loyers impayés. Dans ce cas, la somme est alors considérée comme un revenu foncier. Pour le locataire, la perte du dépôt n’est pas déductible, sauf si elle correspond à des réparations locatives qu’il aurait dû payer lui-même.

En pratique, conservez bien vos justificatifs de versement et de restitution. En cas de litige, c’est votre seule preuve.

Un conseil concret pour négocier

Si vous signez un bail après mai 2026, le plafond à un trimestre vous protège. Mais si le local est un bureau ou un entrepôt, vous n’êtes pas couvert par cette règle. Dans ce cas, négociez un dépôt limité à deux termes de loyer maximum, et exigez que le contrat précise qu’aucun intérêt ne vous sera réclamé. Si le propriétaire insiste pour un montant plus élevé, demandez-lui par écrit la justification du dépassement. Sans motif valable, vous pouvez refuser et chercher un autre local.